Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Properti

Transaksi properti di Indonesia dikenakan berbagai kewajiban pajak yang kompleks. PPN (Pajak Pertambahan Nilai) dikenakan atas penyerahan rumah susun, apartemen, kondotel, dan properti komersial oleh pengembang yang merupakan PKP (Pengusaha Kena Pajak) berdasarkan UU No. 7 Tahun 2021 tentang HPP. Tarif PPN standar adalah 11% (2022) yang meningkat menjadi 12% (2025). Fasilitas pembebasan PPN diberikan untuk rumah sederhana dan rumah susun sederhana dengan batasan harga yang ditetapkan dalam PMK No. 60/PMK.010/2023.

Selain PPN, transaksi properti juga dikenakan: BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5% dari NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) dikurangi NPOPTKP, yang merupakan pajak daerah berdasarkan UU No. 28 Tahun 2009 tentang PDRD; serta PPh Final Pasal 4 ayat (2) sebesar 2,5% dari nilai bruto pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang disetorkan oleh penjual berdasarkan PP No. 34 Tahun 2016.

Dalam praktik transaksi properti skala besar, konsultan hukum dan pajak harus menganalisis: apakah struktur transaksi sebaiknya menggunakan asset deal (pengalihan aset langsung, dikenakan semua pajak di atas) atau share deal (pengalihan saham perusahaan pemilik properti, dikenakan PPh atas capital gain dan BPHTB dengan skema tertentu) untuk optimasi beban pajak yang sah. Klien properti asing perlu memperhatikan implikasi tax treaty Indonesia dengan negara asal investor dalam perencanaan struktur akuisisi properti.